Агентство недвижимости в Черногории

Выбирать недвижимость для аренды тяжело. В одних городах выгоднее работать с долгосрочной арендой, в других ориентироваться на летний сезон. Нужно оценивать факторы: заполняемость, сезонность, доходность и спрос.  В этой статье объясним, на что ориентироваться при выборе объекта, что важно знать при покупке и чего избегать. Что влияет на доходность аренды в Черногории? Доходность недвижимости в Черногории зависит сразу от нескольких факторов. Здесь нет универсальной формулы, но есть чёткие параметры, которые напрямую определяют, сколько вы будете зарабатывать и как быстро окупится объект. 1. Сезонность Черногория – в первую очередь направление для отдыха в тёплое время года. Основной поток туристов приходится на июнь–сентябрь, и именно в этот период формируется большая часть годового дохода. В высокий сезон объект может быть занят до 90–100% времени. В межсезонье (октябрь–май) спрос падает, и коэффициент простоя может достигать 60–70%, особенно в чисто туристических локациях. Поэтому доход нужно считать не по максимальной цене в августе, а с учётом месяцев без арендаторов. 2. Тип недвижимости Разные объекты приносят разную доходность: Студии и однокомнатные квартиры дают лучший процентный ROI: низкий входной билет и высокий спрос у пар, фрилансеров и одиноких туристов. 2-комнатные квартиры подходят семьям и группам: ставка выше, но и цена покупки растёт. Апартаменты в комплексах с бассейном/рецепцией сдаются легче, особенно иностранцам, но имеют плату за обслуживание, которое снижает чистую прибыль. Виллы и премиум-сегмент – высокий чек, но дорогая покупка. ROI может быть ниже в процентах, зато выше уровень сохранности капитала и ликвидность. Также на доходность сильно влияет состояние объекта: свежий ремонт, качественная мебель, кондиционер, быстрый интернет. Чем лучше уровень оснащения, тем выше ставка и ниже простои. 3. Локация и инфраструктура Локация в Черногории решает почти всё. Что повышает доходность: пляж в 5–10 минутах ходьбы, рестораны и магазины рядом, доступ к автобусам/такси, парковка,  вид на море. 4. Цена покупки и арендная ставка Доходность напрямую связанa с тем, по какой цене вы вошли в сделку. Чем ниже стоимость объекта (при том же уровне спроса), тем выше ROI и быстрее окупаемость. Доходность — это не только про размер аренды, но и про цену покупки. Поэтому студии могут показывать более высокий процент прибыли, чем виллы: они стоят в 3–5 раз дешевле, а сдаются стабильнее. 5. Налоги и расходы на содержание Чтобы расчёт ROI был реалистичным, учитывайте все обязательные расходы: Налог на недвижимость – от 0.25% до 1% от кадастровой стоимости. Налог на доход от аренды зависит от того, кто собственник: физическое или юридическое лицо. Коммунальные услуги рассчитываются по счётчикам. Обслуживание комплекса, если жильё в резиденции, – фиксированный ежегодный или ежемесячный платёж. Фонд на мелкий ремонт – минимум 3–5% годовых. Топ локаций для арендного бизнеса в 2026 году По данным Global Property Guide, наиболее выгодные направления для инвестиций в аренду — Подгорица, Будва и Тиват. Каждая локация работает по-своему и подходит под разные стратегии: краткосрочная аренда, долгосрочная, премиум-сегмент или стабильный доход при минимальном управлении. Мы уже сравнивали эти города. Прочитать материал можно по здесь.  Ошибки инвесторов Покупку недвижимости нужно совершать обдуманно, проанализировав условия и взвесив плюсы и минусы. Чего лучше избегать для достижения успешного результата. 1. Покупка «вслепую» без анализа заполняемости Увидеть красивый вид – не значит купить доходный объект. Предварительно ознакомьтесь с цифрами и проверьте: реальную среднегодовую occupancy rate, сезонность локации, спрос на конкретный тип объекта (студия / 2-bedroom). 2. Игнорирование расходов на управление Если собственник не живёт в Черногории, управление почти всегда передаётся агентству. Комиссия управляющих компаний – 20–30% дохода от аренды + уборки и мелкий ремонт. Многие инвесторы считают «грязный доход», а не чистую прибыль, и в итоге ROI падает на 1–1,5 п.п. 3. Выбор объекта далеко от моря или инфраструктуры Даже 600–800 метров до пляжа могут снижать цену аренды на 20–40%. Критические параметры: расстояние до пляжа; наличие парковки; близость рынка, супермаркетов, кафе; качество подъездной дороги. Если туристу неудобно, он выбирает другой вариант. 4. Недооценка налоговой нагрузки Доход от аренд, если собственник физические лицо, облагается налогом 15% от 70% выручки (то есть фактически 10,5%). Многие инвесторы не учитывают налог в расчётах ROI, и доходность оказывается ниже ожиданий. Мы не можем назвать единственное самое выгодное место для инвестиций. Одни локации дают высокую сезонную доходность, другие – круглогодичную стабильность. Оптимальный выбор зависит от бюджета, стратегии и того, сколько времени вы готовы уделять управлению.  Что мы точно можем – это показать актуальные варианты недвижимости. В нашем каталоге представлены различные квартиры, апартаменты, земельные участки в десятке городов, с широкой ценовой вилкой. Мы публикуем только проверенную недвижимость, чтобы вы не тратили время на формальности и вам оставалось только подобрать варианты. А предложить свой объект для покупки вы можете в разделе «‎Добавить объект». Мы всё тщательно проверим и‎ включим его в наш каталог. 

Когда речь заходит о переезде или длительном пребывании за границей, то многие иностранцы выбирают стратегию получения ВНЖ через покупку недвижимости. Черногория дает такую возможность. В этой статье мы разберём плюсы и минусы этого пути, чтобы вы могли принять взвешенное решение, опираясь не на мифы, а на реальные факты. Как это работает Схема получения ВНЖ в Черногории через недвижимость довольно простая: покупка недвижимости → подача документов → получение вида на жительство. После регистрации права собственности владелец подаёт заявление в миграционные органы. При одобрении он получает статус временного резидента, который позволяет год легально жить в стране. Вы можете открывать счета в местных банках и пользоваться базовыми государственными и частными услугами. В перспективе — ПМЖ, а затем получение гражданства. Какие объекты подходят для получения ВНЖ? По закону можно выбрать любой вариант недвижимости: жилая: квартира, апартаменты, дом, вилла, загородный дом (викендица); коммерческая: офис, ресторан, гостиница, склад или иное служебное помещение. Для одобрения важно, чтобы недвижимость была юридически чистая: без ипотеки, судов, налоговых долгов.  Покупка земельного участка не даёт права на ВНЖ.  Преимущества получения ВНЖ через недвижимость 1. ВНЖ доступен совладельцам Подать заявление на ВНЖ может не только единственный собственник, но и совладелец недвижимости, если ему принадлежит не менее 50% объекта. Такой вариант удобен для супругов, бизнес-партнёров или семейных инвестиций. 2. Относительно быстрый процесс МВД Черногории рассматривает заявление на ВНЖ до 40 календарных дней. С учётом подготовки документов и покупки весь процесс занимает 2–3 месяца. Для сравнения, в Португалии ожидание вида на жительство может растянуться на год и дольше. 3. Стоимость  Сейчас минимальных условий к цене объекта нет, ВНЖ выдают и при покупке небольшой квартиры, и при приобретении дорогой виллы. Но стоит учесть, что недавно, 17 ноября 2025 года, в «‎Закон об иностранцах» внесли поправки. Если их примут, то новые ВНЖ будут выдавать только при покупке жилья стоимостью от 200 000 евро‎. Но на данный момент нет чётких условий для покупки недвижимости. Вы можете купить маленький домик на севере страны или большую виллу на побережье. Стоимость объекта не влияет на получение ВНЖ. 4. ВНЖ можно продлевать без ограничений Первый ВНЖ выдают на один год. Затем его можно продлевать неограниченное количество раз, если недвижимость остаётся в собственности, владелец не нарушал правила пребывания в стране и соблюдаются остальные условия.  5. Недвижимость как инвестиция Купленный объект можно сдавать в аренду. Средняя доходность — 3,5–6,5% годовых. А в туристических городах и в высокий сезон она может доходить до 10%. Дополнительный плюс для инвесторов — в последние годы на рынке Черногории продолжается рост цен на недвижимость. 6. Практическое удобство Собственная недвижимость избавляет от необходимости ежегодно искать жильё и продлевать аренду. В зависимости от планов вы можете выбрать, как использовать объект: жить самому, сдавать в аренду или использовать для сохранения инвестиций.  Недостатки 1. Нет прямой связи между покупкой и ВНЖ Сам факт владения недвижимостью не даёт ВНЖ автоматически. Это именно аргумент для подачи заявления. Решение принимается после комплексной проверки документов. Случаются и отказы в выдаче ВНЖ, если заявитель предоставил ложные данные. 2. Нельзя продать  Если объект, на основании которого выдан ВНЖ, продать, статус вашего резидентства аннулируются. Недвижимость должна оставаться в собственности, пока вам нужны документы. 3. Расходы Нужно быть готовым к  тратам на коммунальные платежи, обслуживание дома, услуги управляющей компании, мелкий ремонт; налогам при покупке: до 150 000 евро — налог 3%;  более 150 000 до 500 000 евро — 4 500 евро фиксировано + 5% от суммы выше €150 000; свыше €500 000 — 22 000 евро фиксировано + 6% от суммы выше 500 000 евро. Если вы покупаете недвижимость у застройщика напрямую, то освобождаетесь от налога на покупку. ежегодному налогу на недвижимость: 0.25–1% от рыночной / кадастровой стоимости. Зависит от города, зоны, состояния и типа жилья; расходам и налогам от аренды: зависит от типа собственника – юридические или физическое лицо. Эти расходы неизбежны, даже если вы используете жилье на 2-3 недели отпуска. Несмотря на свои нюансы, для многих ВНЖ через недвижимость — по-прежнему один из самых надёжных способов легализации. При грамотном подходе риски можно заранее учесть и свести их к минимуму ещё на этапе выбора объекта. Мы работаем только с проверенными объектами. С помощью агентства Montebook вы найдете привлекательную и максимально подходящую под ваши цели недвижимость. Мы сопровождаем клиента на всех этапах купли-продажи, а также помогаем подготовить недвижимость к коммерческой деятельности.

Черногория уже несколько лет остаётся одним из самых популярных направлений для покупки недвижимости у иностранцев и местных людей. Страну выбирают из-за  чистого моря, красивых гор, тёплого климата, высокого уровня безопасности. В стране используется евро, а законодательство в сфере недвижимости остаётся лояльным к каждому покупателю. Сейчас иностранцам разрешено покупать недвижимость в Черногории практически на тех же условиях, что и гражданам страны. Ограничения касаются только земель сельскохозяйственного назначения и отдельных прибрежных зон. В остальном — покупка квартиры или дома доступна для всех. Делимся, что нужно для покупки квартиры в Черногории, какие шаги предстоит пройти и на что стоит обратить внимание. Порядок действий  1. Определите цель покупки Сначала стоит честно ответить на вопрос: зачем вам недвижимость в Черногории: для отдыха, постоянного проживания, сдачи в аренду или как инвестиция. От этого зависит почти всё: город, район, тип объекта, бюджет. Чёткая цель экономит время и помогает не переплачивать. Например, для туристической аренды чаще выбирают Будву или Тиват, для спокойной жизни — Бар или Подгорицу. 2. Подберите объект  Вы можете искать недвижимость самостоятельно или обратиться в агентство. В любом случае проверка документов обязательна. Что нужно проверить: есть ли свидетельство о собственности (list nepokretnosti); нет ли обременений: ипотеки, арестов, долгов; какой статус у земли под зданием. Особенно актуально для новостроек и апартаментов. Земля под домом может находиться: в частной собственности, в государственной аренде (часто у новостроек с долгосрочной арендой участка на 30–90 лет), быть смешанной (часть участка у государства, часть у частных лиц), или иметь неурегулированный статус, что всегда повышает риски.  Нужно проверять, не относится ли объект к категории несанкционированных. Такие объекты могут быть построены, перестроены, расширены самовольно, без разрешений. Несанкционированным считается любой объект, если хотя бы часть построена без разрешений — по новому закону весь объект признаётся нелегальным. Легализация возможна, но не гарантирована, поэтому перед покупкой важно проверять юридический статус недвижимости, независимо от её внешнего состояния. Предварительную проверку объекта проводит риэлтор или юрист. Они делают запросы в кадастр, выясняют историю не только желаемой квартиры, но и всего здания. Агентство Montebook предоставляет большую базу объектов недвижимости. Мы изучаем всю информацию до публикации объекта на сайт. Поэтому вам не нужно вникать в юридические тонкости и тратить время на сомнительные варианты. Наше агентство уже всё сделало и сделает за вас. 3. Проведите переговоры На этом этапе обсуждаются цена, условия и сроки сделки и наиболее оптимальные варианты оплаты для всех сторон. Способы оплаты: банковский перевод; наличные до 10 000 евро; криптовалюта (встречается реже и зависит от готовности продавца). 4. Подготовьте документы для сделки Для сделки понадобятся: загранпаспорт; подтверждение легальности доходов для банка и налоговой, если будет запрос из банка; доверенность, если вы действуете через представителя. Список документов может быть шире. Об этом вам расскажут риэлтор и нотариус при подготовке сделки. 5. Зарегистрируйте право собственности Сделка оформляется у нотариуса по месту нахождения недвижимости. Договор купли-продажи подписывается в присутствии судебного переводчика для чистоты сделки. После подписания договора и оплаты нотариус: передаёт документы в кадастр (Katastar); направляет информацию в налоговое управление. Официальный срок регистрации права собственности — до 60 дней с момента полного расчёта. В итоге, вы получаете основной документ, подтверждающий ваше право собственности — лист непокретности (List nepokretnosti). После регистрации права собственности нужно переоформить на себя коммунальные услуги: электричество, воду, канализацию, вывоз мусора и дополнительные услуги. Покупка квартиры в Черногории — это понятный и прозрачный процесс. При правильной проверке объекта и грамотном сопровождении сделка покупки квартиры пройдёт успешно. Готовы начать? Мы поможем подобрать квартиру, проверить документы и сопроводить сделку на всех этапах. Для нас важно, чтобы процесс и результат были безопасными и комфортными для продавца и покупателя.