Как выбрать недвижимость в Черногории для сдачи в аренду
Выбирать недвижимость для аренды тяжело. В одних городах выгоднее работать с долгосрочной арендой, в других ориентироваться на летний сезон. Нужно оценивать факторы: заполняемость, сезонность, доходность и спрос.
В этой статье объясним, на что ориентироваться при выборе объекта, что важно знать при покупке и чего избегать.
Что влияет на доходность аренды в Черногории?
Доходность недвижимости в Черногории зависит сразу от нескольких факторов. Здесь нет универсальной формулы, но есть чёткие параметры, которые напрямую определяют, сколько вы будете зарабатывать и как быстро окупится объект.
1. Сезонность
Черногория – в первую очередь направление для отдыха в тёплое время года. Основной поток туристов приходится на июнь–сентябрь, и именно в этот период формируется большая часть годового дохода.
В высокий сезон объект может быть занят до 90–100% времени.
В межсезонье (октябрь–май) спрос падает, и коэффициент простоя может достигать 60–70%, особенно в чисто туристических локациях.
Поэтому доход нужно считать не по максимальной цене в августе, а с учётом месяцев без арендаторов.
2. Тип недвижимости
Разные объекты приносят разную доходность:
Студии и однокомнатные квартиры дают лучший процентный ROI: низкий входной билет и высокий спрос у пар, фрилансеров и одиноких туристов.
2-комнатные квартиры подходят семьям и группам: ставка выше, но и цена покупки растёт.
Апартаменты в комплексах с бассейном/рецепцией сдаются легче, особенно иностранцам, но имеют плату за обслуживание, которое снижает чистую прибыль.
Виллы и премиум-сегмент – высокий чек, но дорогая покупка. ROI может быть ниже в процентах, зато выше уровень сохранности капитала и ликвидность.
Также на доходность сильно влияет состояние объекта: свежий ремонт, качественная мебель, кондиционер, быстрый интернет. Чем лучше уровень оснащения, тем выше ставка и ниже простои.
3. Локация и инфраструктура
Локация в Черногории решает почти всё. Что повышает доходность:
пляж в 5–10 минутах ходьбы,
рестораны и магазины рядом,
доступ к автобусам/такси,
парковка,
вид на море.
4. Цена покупки и арендная ставка
Доходность напрямую связанa с тем, по какой цене вы вошли в сделку.
Чем ниже стоимость объекта (при том же уровне спроса), тем выше ROI и быстрее окупаемость.
Доходность — это не только про размер аренды, но и про цену покупки.
Поэтому студии могут показывать более высокий процент прибыли, чем виллы: они стоят в 3–5 раз дешевле, а сдаются стабильнее.
5. Налоги и расходы на содержание
Чтобы расчёт ROI был реалистичным, учитывайте все обязательные расходы:
Налог на недвижимость – от 0.25% до 1% от кадастровой стоимости.
Налог на доход от аренды зависит от того, кто собственник: физическое или юридическое лицо.
Коммунальные услуги рассчитываются по счётчикам.
Обслуживание комплекса, если жильё в резиденции, – фиксированный ежегодный или ежемесячный платёж.
Фонд на мелкий ремонт – минимум 3–5% годовых.
Топ локаций для арендного бизнеса в 2026 году
По данным Global Property Guide, наиболее выгодные направления для инвестиций в аренду — Подгорица, Будва и Тиват. Каждая локация работает по-своему и подходит под разные стратегии: краткосрочная аренда, долгосрочная, премиум-сегмент или стабильный доход при минимальном управлении.
Мы уже сравнивали эти города. Прочитать материал можно по здесь.
Ошибки инвесторов
Покупку недвижимости нужно совершать обдуманно, проанализировав условия и взвесив плюсы и минусы. Чего лучше избегать для достижения успешного результата.
1. Покупка «вслепую» без анализа заполняемости
Увидеть красивый вид – не значит купить доходный объект. Предварительно ознакомьтесь с цифрами и проверьте:
реальную среднегодовую occupancy rate,
сезонность локации,
спрос на конкретный тип объекта (студия / 2-bedroom).
2. Игнорирование расходов на управление
Если собственник не живёт в Черногории, управление почти всегда передаётся агентству. Комиссия управляющих компаний – 20–30% дохода от аренды + уборки и мелкий ремонт.
Многие инвесторы считают «грязный доход», а не чистую прибыль, и в итоге ROI падает на 1–1,5 п.п.
3. Выбор объекта далеко от моря или инфраструктуры
Даже 600–800 метров до пляжа могут снижать цену аренды на 20–40%.
Критические параметры:
расстояние до пляжа;
наличие парковки;
близость рынка, супермаркетов, кафе;
качество подъездной дороги.
Если туристу неудобно, он выбирает другой вариант.
4. Недооценка налоговой нагрузки
Доход от аренд, если собственник физические лицо, облагается налогом 15% от 70% выручки (то есть фактически 10,5%). Многие инвесторы не учитывают налог в расчётах ROI, и доходность оказывается ниже ожиданий.
Мы не можем назвать единственное самое выгодное место для инвестиций. Одни локации дают высокую сезонную доходность, другие – круглогодичную стабильность. Оптимальный выбор зависит от бюджета, стратегии и того, сколько времени вы готовы уделять управлению.
Что мы точно можем – это показать актуальные варианты недвижимости. В нашем каталоге представлены различные квартиры, апартаменты, земельные участки в десятке городов, с широкой ценовой вилкой. Мы публикуем только проверенную недвижимость, чтобы вы не тратили время на формальности и вам оставалось только подобрать варианты.
А предложить свой объект для покупки вы можете в разделе «Добавить объект». Мы всё тщательно проверим и включим его в наш каталог.
Вернуться
