Agencija
za nekretnine
u Crnoj Gori

Teško je odabrati nekretninu za iznajmljivanje. U nekim gradovima je isplativije raditi sa dugoročnim iznajmljivanjem, dok je u drugim profitabilnije ciljati letnju sezonu. Treba proceniti sledeće faktore: popunjenost, sezonalnost, profitabilnost i potražnju. U ovom članku ćemo vam reći na šta treba obratiti pažnju prilikom izbora predmeta, šta je važno znati prilikom kupovine i šta treba izbegavati. Šta utiče na profitabilnost zakupa u Crnoj Gori? Prinos nekretnina u Crnoj Gori zavisi od nekoliko faktora odjednom. Ovde ne postoji univerzalna formula, ali postoje jasni parametri koji direktno određuju koliko ćete zaraditi i koliko brzo će se predmet isplatiti. 1. Sezonalnost Crna Gora je, pre svega, destinacija za odmor u toploj sezoni. Glavni tok turista je u junu-septembru, i upravo u tom periodu se generiše veći deo godišnjeg prihoda. U visokoj sezoni, ustanova može biti zauzeta do 90-100% vremena. Tokom van sezone (oktobar–maj) potražnja opada i zastoji mogu dostići 60-70%, posebno na čisto turističkim mestima. Stoga prihod ne treba izračunati po maximalnoj ceni u avgustu, već uzimajući u obzir mesece bez stanara. 2. Vrsta imovine Različiti objekti donose različite profite: Studiji i jednosobni stanovi nude najbolji procenat povrata ulaganja: nisku ulaznicu i veliku potražnju porodičnih parova, slobodnjaka i samohranih turista. Dvosobni stanovi su pogodni za porodice i grupe: troškovi su veći, ali i kupovna cena raste. Stanovi u komplexima sa bazenom / receptom lakše se iznajmljuju, posebno strancima, ali im se naplaćuje usluga, što smanjuje neto prihod. Vile i premium segment su visoki ček, ali skupa kupovina. Povraćaj ulaganja može biti niži u procentima, ali nivo očuvanja kapitala i likvidnosti je veći. Na profitabilnost takođe snažno utiče stanje objekta: sveže popravke, kvalitetan nameštaj, klima uređaji, brzi internet. Što je viši nivo opreme, to su veće performanse i manje zastoja. 3. Lokacija i infrastruktura Lokacija u Crnoj Gori rešava gotovo sve. Šta povećava profitabilnost: plaža je udaljena 5-10 minuta hoda, restorani i prodavnice u blizini, pristup autobusima / taxijima, parking, pogled na more. 4. Kupovna Cena i stopa zakupa Profitabilnost je direktno povezana sa cenom po kojoj ste sklopili posao. Što je niža vrednost objekta (na istom nivou potražnje), to je veći povraćaj ulaganja i brži povraćaj novca. Profitabilnost ne zavisi samo od veličine zakupa, već i od kupovne cene. Stoga studiji mogu pokazati veći procenat profita od vila: koštaju 3 do 5 puta manje, a iznajmljivanje je stabilnije. 5. Porezi i troškovi održavanja Da biste proračun povraćaja ulaganja učinili realnim, uzmite u obzir sve obavezne troškove.: Porez na imovinu je između 0,25% i 1% katastarske vrednosti. Porez na prihod od zakupa zavisi od toga ko je vlasnik: pojedinac ili entitet. Komunalna plaćanja se izračunavaju na brojilima. Održavanje komplexa, ako je stanovanje u rezidenciji, predstavlja fixnu godišnju ili mesečnu uplatu. Fond za male popravke čini najmanje 3-5% godišnje. Najbolja mesta za iznajmljivanje u 2026. godini Prema Global Properti Guide – u, najpovoljnije destinacije za ulaganje u iznajmljivanje su Podgorica, Budva i Tivat. Svaka lokacija radi drugačije i pogodna je za različite strategije: kratkoročni zakup, dugoročni, premium segment ili ostvarivanje stabilnog prihoda uz minimalno upravljanje. Već smo upoređivali ove gradove. Materijal možete pogledati ovde. Greške investitora Kupovini nekretnina treba pristupiti promišljeno, analizirajući uslove i odmeravajući prednosti i nedostatke. Šta je najbolje izbegavati da biste postigli uspešan rezultat. 1. Kupovina “slepo” , bez analize popunjenosti Videti lep pogled još uvek ne znači kupiti profitabilan objekat. Unapred proverite brojeve i proverite: realna prosečna godišnja popunjenost, sezonalnost lokacije i potražnja za određenom vrstom stanovanja (studio / dvosoban stan). 2. Isključujući troškove upravljanja Ako vlasnik ne živi u Crnoj Gori, uprava se gotovo uvek predaje agenciji. Komisija kompanija za upravljanje čini 20-30% prihoda od zakupa + čišćenje i manje popravke. Mnogi investitori gledaju na “prljave prinose”, a ne na neto dobit, i kao rezultat toga,povraćaj ulaganja pada za 1 do 1, 5 procentnih poena. 3. Odabir lokacije daleko od mora ili infrastrukture Čak i 600-800 metara do plaže može smanjiti troškove zakupa za 20-40%. Najvažniji parametri: udaljenost do plaže; dostupnost parkinga; blizina tržišta, supermarketa, kafića; kvalitet prilaza. Ako je turistu neprijatno, bira drugu opciju. 4. Potcenjivanje poreskog opterećenja Prihod od zakupa, ako je vlasnik pojedinac, oporezuje se u iznosu od 15% od 70% prihoda (tj. Mnogi investitori ne uzimaju u obzir porez prilikom izračunavanja povraćaja ulaganja,a prinosi su niži od očekivanih. Ne možemo imenovati jedino najpovoljnije mesto za ulaganje. Neki objekti nude visoke sezonske prinose, dok drugi nude stabilnost tokom cele godine. Optimalni izbor zavisi od vašeg budžeta, strategije i koliko vremena ste spremni da posvetite upravljanju. Ono što definitivno možemo da uradimo je da pokažemo stvarne opcije nekretnina. Naš katalog sadrži razne stanove, apartmanski hotel i parcele zemljišta u desetak gradova sa širokim cijenama. Objavljujemo samo dokazane predmete, tako da ne gubite vreme na formalnosti i možete samo da izaberete opcije koje želite. A svoj objekat možete ponuditi za kupovinu u odeljku “Dodaj objekat”. Sve ćemo pažljivo proveriti i uključiti u naš katalog.

Kada je reč o preseljenju ili produženom boravku u inostranstvu, mnogi stranci biraju strategiju za dobijanje boravišne dozvole kupovinom imovine. Crna Gora pruža takvu mogućnost. U ovom članku ćemo analizirati prednosti i nedostatke ovog puta, tako da možete doneti informisanu odluku koja se ne zasniva na mitovima, već na stvarnim činjenicama. Kako to funkcioniše Šema dobijanja boravišne dozvole u Crnoj Gori preko nekretnina je prilično jednostavna: kupovina nekretnina → podnošenje → dobijanje boravišne dozvole. Nakon registracije vlasništva, vlasnik podnosi zahtev migracionim vlastima. Nakon odobrenja, on dobija status privremenog stanovnika koji mu omogućava da legalno živi u zemlji godinu dana. Možete otvoriti račune kod lokalnih banaka i koristiti glavne javne i privatne usluge. U budućnosti-stalni boravak, a zatim sticanje državljanstva. Koji objekti su pogodni za dobijanje boravišne dozvole? Po zakonu možete odabrati bilo koju opciju nekretnina.: stambeni: apartmani, apartmanski hotel, kuća, vila, seoska kuća (vikendika); komercijalni: kancelarija, restoran, hotel, skladište ili drugi poslovni prostor. Da biste dobili dozvolu, važno je da imovina bude pravno čista: bez hipoteke, sudova ili poreskog duga. Kupovina zemljišta ne daje pravo na boravišnu dozvolu. Prednosti dobijanja boravišne dozvole putem nekretnina 1. Boravišna dozvola dostupna suvlasnicima Ne samo da jedini vlasnik može podneti zahtev za boravišnu dozvolu, već i suvlasnik imovine ako poseduje najmanje 50% imovine. Ova opcija je pogodna za supružnike, poslovne partnere ili porodična ulaganja. 2. Relativno brz proces Ministarstvo unutrašnjih poslova Crne Gore razmatra zahtev za boravišnu dozvolu u roku od 40 kalendarskih dana. Uzimajući u obzir pripremu dokumenata i kupovinu, ceo proces traje 2-3 meseca. Poređenja radi, u Portugalu čekanje na boravišnu dozvolu može potrajati godinu dana ili više. 3. Troškovi Trenutno ne postoje minimalni uslovi za cenu objekta, dozvola boravka se izdaje i prilikom kupovine malog stana i prilikom kupovine skupe vile. Ali vredi uzeti u obzir da su nedavno, 17.novembra 2025. godine, izvršene promene u “Zakonu o strancima”. Ako se prihvate, nove dozvole boravka izdaće se samo kada se kupi kuća vredna 200.000 evra ili više. Ali u ovom trenutku nema jasnih uslova za kupovinu imovine. Možete kupiti malu kuću na severu zemlje ili veliku vilu na obali. Vrednost imovine ne utiče na dobijanje boravišne dozvole. 4. Boravišna dozvola može se produžiti bez ograničenja Prva dozvola boravka izdaje se na godinu dana. Tada se može produžiti na neodređeno vreme ako imovina ostane u vlasništvu, vlasnik nije prekršio pravila boravka u zemlji i ostali uslovi su ispunjeni. 5. Nekretnine kao investicija Kupljeni objekat se može iznajmiti. Prosečna profitabilnost je 3,5–6,5% godišnje. A u turističkim gradovima i u visokoj sezoni može dostići i do 10%. Dodatni plus za investitore je da cene nekretnina na crnogorskom tržištu U poslednjih nekoliko godina i dalje raste. 6. Praktična pogodnost Vlasnička imovina eliminiše potrebu za traženjem stanova i obnavljanjem zakupa svake godine. U zavisnosti od planova, možete odabrati kako da koristite nekretninu: živite sami, iznajmljujete je ili koristite za uštedu ulaganja. Nedostaci 1. Ne postoji direktna veza između kupovine i boravišne dozvole Sama činjenica vlasništva nad imovinom automatski ne daje pravo na boravišnu dozvolu. Upravo to je argument za prijavu. Odluka se donosi nakon sveobuhvatne provere dokumenata. Takođe su moguća odricanja od dozvole boravka ako je podnosilac zahteva pružio lažne informacije. 2. Ne možete prodati Ako se proda objekat na osnovu kojeg je izdata boravišna dozvola, status vašeg prebivališta će biti poništen. Imovina treba da ostane u imovini dok vam ne zatrebaju papiri. 3. Troškovi Morate biti spremni za za komunalne usluge, održavanje kuće, usluge kompanije za upravljanje i manje popravke.; porez na kupovinu: iznos do 150.000 evra-porez od 3%; preko 150.000-500.000 evra-fixnih 4.500 evra + 5% od iznosa preko 150.000 evra; više €500 000 — 22 000 fixni porez u evrima + 6% od iznosa preko 500.000 evra. Ako imovinu kupujete direktno od programera, izuzeti ste od poreza na kupovinu. godišnji porez na imovinu: 0,25–1% tržišne/katastarske vrednosti. Zavisi od grada, zone, stanja i vrste stanovanja; troškovi i porezi na zakup: zavise od vrste vlasnika – pravnog ili fizičkog lica. Ovi troškovi su neizbežni čak i ako koristite smeštaj tokom 2-3 nedelje odmora. Uprkos svojim nijansama, za mnoge je boravišna dozvola za nekretnine i dalje jedan od najpouzdanijih načina za legalizaciju. Uz pravilan pristup, rizici se mogu uzeti u obzir unapred i minimizirati još u fazi izbora objekta. Radimo samo sa verifikovanim objektima. Uz pomoć agencije Montebook pronaći ćete atraktivnu i najprikladniju nekretninu za vaše potrebe. Pratimo kupca u svim fazama kupovine i prodaje, a takođe pomažemo u pripremi imovine za komercijalne aktivnosti.

Crna Gora već nekoliko godina ostaje jedna od najpopularnijih destinacija za kupovinu nekretnina od stranaca i lokalnih ljudi. Zemlja se bira zbog čistog mora, prelepih planina, tople klime, visokog nivoa sigurnosti. Zemlja koristi evro, a zakonodavstvo o nekretninama ostaje lojalno svakom kupcu. Sada strancima je dozvoljeno da kupuju nekretnine u Crnoj Gori praktično pod istim uslovima kao i građanima zemlje. Ograničenja se odnose samo na poljoprivredno zemljište i pojedinačne priobalne zone. Inače-kupovina stana ili kuće dostupna je svima. Delimo šta je potrebno za kupovinu stana u Crnoj Gori, koje korake treba proći i na šta treba obratiti pažnju. Postupak 1. Odredite svrhu kupovine Prvo treba iskreno odgovoriti na pitanje: zašto vam je potrebna nekretnina u Crnoj Gori: za odmor, stalni boravak, Iznajmljivanje ili kao investicija. Od toga zavisi skoro sve: grad, okrug, vrsta objekta, budžet. Jasan cilj štedi vreme i pomaže da se izbegne preplaćivanje. Na primer, za turističke iznajmljivanje češće biraju Budvu ili Tivat, za miran život Bar ili Podgoricu. 2. Izaberite objekat Možete sami potražiti imovinu ili se obratiti agenciji. U svakom slučaju, provera dokumenata je obavezna. Šta treba proveriti: da li postoji potvrda o vlasništvu (list nepokretnosti); nema tereta: hipoteke, hapšenja, dugova; kakav je status zemljišta ispod zgrade. Posebno važi za nove zgrade i apartmane. Zemljište ispod kuće može biti: u privatnom vlasništvu, u javnom zakupu (često novogradnje sa dugoročnim zakupom parcele na 30-90 godina), biti pomešan (deo parcele u državi, deo u privatnim licima), ili imaju nerešen status, što uvek povećava rizike. Treba proveriti da li objekat spada u kategoriju neovlašćenih. Takvi objekti mogu biti izgrađeni, obnovljeni, prošireni samovoljno, bez dozvola. Svaki objekat se smatra nesankcionisanim, ako je barem deo izgrađen bez dozvola po novom zakonu, ceo objekat se priznaje nelegalnim. Legalizacija je moguća, ali nije zagarantovana, pa je pre kupovine važno proveriti pravni status imovine, bez obzira na njeno spoljno stanje. Pre-inspekciju objekta vrši realtor ili advokat. Oni postavljaju zahteve katastru, otkrivaju istoriju ne samo željenog stana, već i cele zgrade. Montebook agencija pruža veliku bazu nekretnina. Proučavamo sve informacije pre objavljivanja objekta na sajtu. Dakle, ne morate da se upuštate u pravne suptilnosti i gubite vreme na sumnjive opcije. Naša agencija je već učinila sve i učiniće za vas. 3. Vodite pregovore U ovoj fazi se raspravlja o ceni, uslovima i rokovima transakcije i najoptimalnijim opcijama plaćanja za sve strane. Načini plaćanja: bankovni transfer; Gotovina do 10.000 evra; kripto valuta (ređa je i zavisi od spremnosti prodavca). 4. Pripremite papire za transakciju Za dogovor će vam trebati: pasoš; dokaz o legalnosti prihoda za banku i porez ako postoji zahtev banke; punomoćje ako delujete preko predstavnika. Lista dokumenata može biti šira. O tome će vam reći Realtor i notar u pripremi transakcije. 5. Registrujte vlasništvo Transakcija se izdaje kod notara na lokaciji imovine. Kupoprodajni ugovor potpisuje se u prisustvu sudskog prevodioca radi čistoće transakcije. Nakon potpisivanja ugovora i plaćanja notar: dostavlja dokumente katastru (Katastar); šalje informacije poreskoj upravi. Zvanični rok za registraciju vlasništva je do 60 dana od trenutka potpunog obračuna. Kao rezultat toga, dobijate glavni dokument koji potvrđuje vaše vlasništvo – list tajnosti (List nepokretnosti). Nakon registracije imovinskog prava, komunalne usluge moraju biti preformulisane na sebe: struja, voda, kanalizacija, odlaganje smeća i dodatne usluge. Kupovina stana u Crnoj Gori je jasan i transparentan proces. Uz pravilnu inspekciju objekta i kompetentnu pratnju, transakcija kupovine stana će biti uspešna. Spremni za početak? Pomoći ćemo vam da pokupite stan, proverite papirologiju i pratite transakciju u svim fazama. Za nas je važno da proces i rezultat budu sigurni i udobni za prodavca i kupca.