Kako odabrati nekretnine u Crnoj Gori za iznajmljivanje
Teško je odabrati nekretninu za iznajmljivanje. U nekim gradovima je isplativije raditi sa dugoročnim iznajmljivanjem, dok je u drugim profitabilnije ciljati letnju sezonu. Treba proceniti sledeće faktore: popunjenost, sezonalnost, profitabilnost i potražnju.
U ovom članku ćemo vam reći na šta treba obratiti pažnju prilikom izbora predmeta, šta je važno znati prilikom kupovine i šta treba izbegavati.
Šta utiče na profitabilnost zakupa u Crnoj Gori?
Prinos nekretnina u Crnoj Gori zavisi od nekoliko faktora odjednom. Ovde ne postoji univerzalna formula, ali postoje jasni parametri koji direktno određuju koliko ćete zaraditi i koliko brzo će se predmet isplatiti.
1. Sezonalnost
Crna Gora je, pre svega, destinacija za odmor u toploj sezoni. Glavni tok turista je u junu-septembru, i upravo u tom periodu se generiše veći deo godišnjeg prihoda.
U visokoj sezoni, ustanova može biti zauzeta do 90-100% vremena.
Tokom van sezone (oktobar–maj) potražnja opada i zastoji mogu dostići 60-70%, posebno na čisto turističkim mestima.
Stoga prihod ne treba izračunati po maximalnoj ceni u avgustu, već uzimajući u obzir mesece bez stanara.
2. Vrsta imovine
Različiti objekti donose različite profite:
Studiji i jednosobni stanovi nude najbolji procenat povrata ulaganja: nisku ulaznicu i veliku potražnju porodičnih parova, slobodnjaka i samohranih turista.
Dvosobni stanovi su pogodni za porodice i grupe: troškovi su veći, ali i kupovna cena raste.
Stanovi u komplexima sa bazenom / receptom lakše se iznajmljuju, posebno strancima, ali im se naplaćuje usluga, što smanjuje neto prihod.
Vile i premium segment su visoki ček, ali skupa kupovina. Povraćaj ulaganja može biti niži u procentima, ali nivo očuvanja kapitala i likvidnosti je veći.
Na profitabilnost takođe snažno utiče stanje objekta: sveže popravke, kvalitetan nameštaj, klima uređaji, brzi internet. Što je viši nivo opreme, to su veće performanse i manje zastoja.
3. Lokacija i infrastruktura
Lokacija u Crnoj Gori rešava gotovo sve. Šta povećava profitabilnost:
plaža je udaljena 5-10 minuta hoda,
restorani i prodavnice u blizini,
pristup autobusima / taxijima,
parking,
pogled na more.
4. Kupovna Cena i stopa zakupa
Profitabilnost je direktno povezana sa cenom po kojoj ste sklopili posao.
Što je niža vrednost objekta (na istom nivou potražnje), to je veći povraćaj ulaganja i brži povraćaj novca.
Profitabilnost ne zavisi samo od veličine zakupa, već i od kupovne cene.
Stoga studiji mogu pokazati veći procenat profita od vila: koštaju 3 do 5 puta manje, a iznajmljivanje je stabilnije.
5. Porezi i troškovi održavanja
Da biste proračun povraćaja ulaganja učinili realnim, uzmite u obzir sve obavezne troškove.:
Porez na imovinu je između 0,25% i 1% katastarske vrednosti.
Porez na prihod od zakupa zavisi od toga ko je vlasnik: pojedinac ili entitet.
Komunalna plaćanja se izračunavaju na brojilima.
Održavanje komplexa, ako je stanovanje u rezidenciji, predstavlja fixnu godišnju ili mesečnu uplatu.
Fond za male popravke čini najmanje 3-5% godišnje.
Najbolja mesta za iznajmljivanje u 2026. godini
Prema Global Properti Guide – u, najpovoljnije destinacije za ulaganje u iznajmljivanje su Podgorica, Budva i Tivat. Svaka lokacija radi drugačije i pogodna je za različite strategije: kratkoročni zakup, dugoročni, premium segment ili ostvarivanje stabilnog prihoda uz minimalno upravljanje.
Već smo upoređivali ove gradove. Materijal možete pogledati ovde.
Greške investitora
Kupovini nekretnina treba pristupiti promišljeno, analizirajući uslove i odmeravajući prednosti i nedostatke. Šta je najbolje izbegavati da biste postigli uspešan rezultat.
1. Kupovina “slepo” , bez analize popunjenosti
Videti lep pogled još uvek ne znači kupiti profitabilan objekat. Unapred proverite brojeve i proverite:
realna prosečna godišnja popunjenost,
sezonalnost lokacije
i potražnja za određenom vrstom stanovanja (studio / dvosoban stan).
2. Isključujući troškove upravljanja
Ako vlasnik ne živi u Crnoj Gori, uprava se gotovo uvek predaje agenciji. Komisija kompanija za upravljanje čini 20-30% prihoda od zakupa + čišćenje i manje popravke.
Mnogi investitori gledaju na “prljave prinose”, a ne na neto dobit, i kao rezultat toga,povraćaj ulaganja pada za 1 do 1, 5 procentnih poena.
3. Odabir lokacije daleko od mora ili infrastrukture
Čak i 600-800 metara do plaže može smanjiti troškove zakupa za 20-40%.
Najvažniji parametri:
udaljenost do plaže;
dostupnost parkinga;
blizina tržišta, supermarketa, kafića;
kvalitet prilaza.
Ako je turistu neprijatno, bira drugu opciju.
4. Potcenjivanje poreskog opterećenja
Prihod od zakupa, ako je vlasnik pojedinac, oporezuje se u iznosu od 15% od 70% prihoda (tj. Mnogi investitori ne uzimaju u obzir porez prilikom izračunavanja povraćaja ulaganja,a prinosi su niži od očekivanih.
Ne možemo imenovati jedino najpovoljnije mesto za ulaganje. Neki objekti nude visoke sezonske prinose, dok drugi nude stabilnost tokom cele godine. Optimalni izbor zavisi od vašeg budžeta, strategije i koliko vremena ste spremni da posvetite upravljanju.
Ono što definitivno možemo da uradimo je da pokažemo stvarne opcije nekretnina. Naš katalog sadrži razne stanove, apartmanski hotel i parcele zemljišta u desetak gradova sa širokim cijenama. Objavljujemo samo dokazane predmete, tako da ne gubite vreme na formalnosti i možete samo da izaberete opcije koje želite.
A svoj objekat možete ponuditi za kupovinu u odeljku “Dodaj objekat”. Sve ćemo pažljivo proveriti i uključiti u naš katalog.