Покупка недвижимости в Черногории в 2026 году остается востребованным решением для иностранцев и местных покупателей. Страну выбирают из-за моря, гор, мягкого климата, высокого уровня безопасности и удобной транспортной доступности. Дополнительный плюс для покупателей – в Черногории используется евро, а страна подключена к системе SEPA, что сильно упрощает расчеты.
Иностранцы могут покупать квартиры и дома в Черногории во многом на тех же условиях, что и граждане страны. Основные ограничения касаются сельскохозяйственных земель, лесов и отдельных категорий участков. Поэтому при покупке недвижимости важно проверять не только сам объект, но и статус земли, здания и разрешительной документации.
Рассказываем, что нужно для покупки квартиры в Черногории, какие этапы проходит сделка и нюансы, на которые стоит обратить внимание.
Сначала стоит ответить на главный вопрос: зачем вам недвижимость в Черногории. Для отдыха, постоянного проживания, сдачи в аренду или инвестиций.
От цели покупки зависит многое: регион или город, тип недвижимости и бюджет. Если заранее понимать цель и назначение недвижимости, проще отсеивать лишние варианты и не переплачивать за лишние характеристики.
Например, при покупке недвижимости для сдачи в аренду туристам чаще рассматривают Будву, Тиват и другие популярные прибрежные локации. Для жизни или долгосрочной аренды подходят объекты в Баре, Будве, Тивате или других туристических районах побережья.
Лучше подбирать недвижимость через проверенное агентство: у рынка в Черногории есть нюансы, которые сложно увидеть по фото и описанию. У объекта может быть хорошая локация и привлекательная цена, но при этом вопросы к документам, статусу здания, разрешениям или реальной рыночной стоимости.
Отдельно стоит быть осторожными с покупкой напрямую у застройщика на ранней стадии строительства. Иногда покупатели пытаются получить самую низкую цену и заключают предварительный договор у нотариуса еще до того, как объект полностью оформлен в кадастре с получением официального PD номера. На раннем этапе, пока данные об объекте не отражены в кадастре должным образом, одна и та же квартира может быть продана нескольким покупателям, так как информация об этой сделке нигде не регистрируется. И низкая цена без полноценной проверки и детального понимания рисков может обернуться не выгодной сделкой, а участием в мошеннической схеме.
Чтобы снизить такие риски, оптимальный вариант – обратиться в агентство, которое проверяет и застройщика, и объект до подписания предварительного договора: документы на землю, разрешение на строительство, статус здания, историю проекта и репутацию застройщика. Профессиональное агентство не только показывает варианты, а отбирает проверенные объекты и заранее отсеивает предложения, где юридические риски слишком высоки.
Независимо от выбранного объекта – новостройки или вторичного жилья – перед покупкой нужно получить свежий лист недвижимости (List nepokretnosti) и проверить, нет ли у объекта ипотеки, ареста, судебных споров, ограничений или долгов. Также важно посмотреть разрешительную документацию, особенно если это новостройка или квартира в жилом комплексе.
Обычно такую проверку делают риэлтор и юрист: они смотрят данные в кадастре, историю квартиры и всего здания.
На этом этапе покупатель и продавец обсуждают цену, сроки, порядок оплаты и условия передачи недвижимости. Важно заранее зафиксировать все детали, чтобы у сторон было общее понимание сделки.
Обычно согласовывают финальную стоимость объекта, возможную скидку, размер аванса или депозита, сроки подписания договора, порядок расчета, условия передачи недвижимости, а также перечень мебели и техники, если они входят в цену.
Оплата чаще всего проходит банковским переводом. В 2026 году расчеты по сделкам с недвижимостью стоимостью от 10 000 евро должны проходить через счет в черногорском банке. Нестандартные способы оплаты требуют отдельной юридической и банковской проверки. Для большинства сделок самым надежным вариантом остается банковский перевод.
Специалисты агентства Montebook могут сопровождать вас на переговорах: помочь добиться максимальной скидки от продавца, обсудить условия сделки, порядок оплаты и согласовать важные детали до подписания договора.
Сделка оформляется у нотариуса по месту нахождения недвижимости. Если покупатель не владеет черногорским языком, договор подписывается в присутствии судебного переводчика.
После подписания договора и выполнения условий оплаты нотариус передает документы в кадастр и направляет информацию в налоговые органы. В свою очередь после получения полной суммы продавец выдает покупателю подтверждение оплаты и согласие на регистрацию права собственности в кадастре – clausula intabulandi. Этот документ отправляется в кадастр вместе с договором купли-продажи.
Срок регистрации зависит от кадастра, объекта и конкретной ситуации. На практике процесс может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.
После регистрации покупатель получает запись в кадастре с подтверждением права собственности на недвижимость на его имя. В подтверждение можно запросить лист недвижимости (List nepokretnosti). Это делается или в муниципалитете по месту нахождения недвижимости, либо онлайн на странице Управления недвижимости Черногории – E-Katastar
Затем нужно переоформить на себя коммунальные услуги: электричество (EPCG), воду (Vodovod i kanalizacija – в каждом муниципалитете отдельная организация), вывоз мусора (Čistoća – также коммунальное предприятие, в каждом муниципалитете свое). После заключения договоров с этими организациями счета можно получать в том числе на электронную почту и оплачивать онлайн на их сайтах или в мобильном приложении Digitalni Kiosk.
Заключение
Покупка квартиры в Черногории – несложный процесс, если заранее проверить документы и правильно организовать сделку. При грамотном сопровождении покупатель получает всю информацию по статусу объекта, порядке оплаты, сроке регистрации и своим дальнейшим действиям.
Агентство недвижимости Montebook помогает подобрать недвижимость, проверить основные документы и сопроводить сделку на всех этапах. Для нас важно, чтобы покупка была безопасной и выгодной как для покупателя, так и для продавца.
Вернуться
