Покупка недвижимости в Черногории с целью получения дохода от аренды
Покупая недвижимость в Черногории под аренду, важно смотреть не только на вид, расстояние до моря и цену объекта. Главное – как недвижимость будет приносить доход в течение года: кто будет ее снимать, сколько месяцев она будет занята, какая ставка возможна летом и вне сезона, сколько уйдет на налоги, обслуживание и управление.
Расчет доходности
Средняя валовая доходность жилой недвижимости в Черногории обычно держится на уровне 5–6% годовых: по данным Global Property Guide, в IV квартале 2025 года средний показатель по стране составлял 5,59%. В популярных туристических локациях краткосрочная аренда может давать 6–10% валовой доходности, но только при хорошей загрузке, нормальном управлении и разумной цене покупки. Для долгосрочной аренды ориентир чаще составляет 4–6% годовых.
Однако важно считать не обещанную, а реальную доходность. Например, квартира за 180 000 евро приносит 10 800 евро в год. Валовая доходность – 6%. После налогов, коммунальных платежей, уборки, ремонта, интернета и комиссии управляющей компании чистый доход может снизиться до 7 800–8 300 евро, то есть до 4,3–4,6% годовых.
Сезонность сильно влияет на результат. Побережье Черногории зарабатывает в основном с июня по сентябрь. Поэтому доходность нельзя считать по августовской цене. Если апартамент сдается по 120 евро за ночь, но занят только 75 ночей в год, валовой доход составит 9 000 евро. Межсезонье может улучшить результат, но его лучше закладывать осторожно.
Тип объекта
Тип объекта тоже важен. Студии и небольшие апартаменты часто дают более высокий процент доходности: они дешевле при покупке, быстрее находят арендаторов и проще в управлении. Квартиры с одной или двумя спальнями подходят семьям и арендаторам на более долгий срок, но из-за более высокой цены покупки их нужно считать отдельно.
Комплексы с бассейном, рецепцией, парковкой или управляющей компанией могут сдаваться легче, особенно иностранцам. Но расходы на обслуживание снижают чистую прибыль, поэтому их нужно учитывать до покупки, а не после.
Виллы работают иначе. Обычно это не вариант для максимальной арендной доходности, а способ вложить деньги в качественный актив. У виллы выше цена входа, выше расходы и меньше потенциальных арендаторов, но хороший объект в сильной локации может сохранять ликвидность и расти в цене.
Цена покупки
Цена покупки так же важна, как арендная ставка. Если квартира стоит 150 000 евро и приносит 9 000 евро в год, валовая доходность составляет 6%. Если тот же объект купить за 190 000 евро, доходность при том же арендном доходе снизится до 4,7%.
Покупка на ранней стадии строительства может дать более низкую цену входа. В хорошей локации и при надежном застройщике инвестор может заработать не только на аренде после сдачи дома, но и на росте стоимости объекта. Но такой вариант нужно проверять особенно внимательно: документы, разрешения, сроки, репутацию застройщика и условия договора.
Выбор локации
Для туристической аренды важны пляж, удобная дорога к морю, рестораны и магазины рядом, парковка, вид, транспортная доступность, состояние дома и подъезда. Для долгосрочной аренды важнее повседневная инфраструктура: магазины, школы, медицина, транспорт, парковка, отопление или кондиционирование.
Будва и Будванская ривьера дают высокий летний спрос, но конкуренция здесь тоже сильная. Бар больше подходит для долгосрочной аренды: здесь есть активная городская жизнь, инфраструктура и спрос не только со стороны туристов. Тиват дороже на входе, но Porto Montenegro, марина и международная аудитория поддерживают интерес к качественной недвижимости. Котор и Бока Которска привлекательны для туристической аренды в сезон, но здесь особенно важно проверять подъезд, парковку и состояние здания.
Расходы
Расходы нужно считать заранее. В них входят ежегодный налог на недвижимость, коммунальные платежи, интернет, уборка, мелкий ремонт, комиссия за управление, обслуживание комплекса. Ежегодный налог на недвижимость обычно составляет 0,25–0,6% от оценочной стоимости объекта, которая обычно ниже рыночной, что позволяет сэкономить на налоге. Доход от аренды для физических лиц облагается налогом по ставке 15%, но итоговая база зависит от расходов и режима учета. При этом действует стандартный вычет расходов 30%, если вы не подтверждаете реальные расходы документами. То есть фактически налог считается не со всей суммы аренды, а с 70% дохода.
Перед покупкой стоит считать три сценария: осторожный, средний и оптимистичный. Если объект выглядит выгодным только в оптимистичном сценарии, это риск.
Агентство недвижимости Montebook помогает подобрать недвижимость в Черногории не только по цене и виду, но и по реальной задаче покупателя: для аренды, личного использования, перепродажи или сохранения капитала.
В нашем каталоге представлены квартиры, апартаменты, дома и земельные участки в разных городах Черногории. Мы можем предложить актуальные варианты и помочь сравнить их с точки зрения покупки, аренды и дальнейшего использования.
